QUIEREN DARLES MÁS PODER A LOS VECINOS EN LOS CONSORCIOS
Avanza una ley que limita el poder de los administradores. Ante las subas de expensas, proponen que los consorcistas autoricen los aumentos a encargados. Y que el administrador renueve cada año su cargo y responda con su patrimonio en caso de perjuicios.
La Legislatura porteña aprobaría en los primeros días de septiembre una ley para limitar las atribuciones de los administradores de consorcios. La idea es que deban renovar su cargo anualmente, que tengan que hacerse responsables patrimonialmente en caso de un perjuicio económico para los vecinos y, sobre todo, que no puedan negociar aumentos salariales de los encargados de edificios sin una autorización expresa de los vecinos.
La iniciativa fue adelantada por Clarín en marzo. El proyecto es impulsado por asociaciones de consorcistas y por los legisladores Sergio Abrevaya, de la Coalición Cívica, y Marcelo Meis, cercano a Ricardo López Murphy. La semana que viene, la Comisión de Legislación general emitiría el despacho, que se podría tratar en las primeras sesiones del mes que viene.
Si bien la ley plantea varias modificaciones, las más importantes son cuatro. La primera, la duración en el cargo del administrador. Actualmente, para remover al administrador hacen falta dos tercios de los votos de los vecinos, que nunca se consiguen porque la mayoría de la gente no participa en las reuniones de consorcio. Con la nueva ley, el cargo se renovará anualmente con una mayoría simple de los votos. Esto, afirman en las Legislatura, obligará a los administradores a "hacer bien los deberes", o se quedarían sin el trabajo.
El segundo cambio es que cada administrador deberá presentar anualmente una declaración jurada más un seguro de caución o algún aval económico. La idea es que, si hay algún perjuicio económico para el consorcio, el administrador responda con su patrimonio.
El tercer cambio, que hace a la transparencia, es que todo el dinero del consorcio se mueva a través de una cuenta bancaria.
Pero el objetivo de fondo de esta modificación es el cuarto cambio: no permitir que los administradores negocien aumentos de salarios con los porteros, salvo que tengan una autorización expresa.
Actualmente, cada vez que el SUTERH, gremio de los encargados, reclama una suba en paritarias, la negocia con tres asociaciones de administradores, y con que dos aprueben, llegan a un acuerdo. Así, los consorcistas no están directamente representados.
Por eso, los incrementos en los haberes que se otorgaron en los últimos años fueron muy criticados por los consorcistas. De hecho, la polémica se reavivó en los últimos días, ya que entró en vigencia el nuevo aumento que correrá en cuotas desde julio hasta septiembre, con una segunda suba en enero y febrero. Esto ya está encareciendo las expensas, o lo hará en los próximos meses, porque el sueldo y cargas sociales del encargado representan un 50% del total de gastos de un consorcio.
Según averiguó Clarín, en el SUTERH relativizan esta postura. Es que, afirman, las negociaciones en paritarias del convenio colectivo de trabajo responden a leyes nacionales, que están por encima de cualquiera que pueda votar la Ciudad. Pero fuentes de la Legislatura explicaron que "cuando se vote la ley, las asociaciones de consorcistas tendrán un elemento legal para plantear ante la Justicia su derecho a participar en las paritarias".
"Con la ley daremos muchas herramientas para solucionar varios de los conflictos que se dan en los consorcios", afirmó el diputado Meis. En tanto, Abrevaya agregó que "hay mucha expectativa de la gente. En la página www.leydeconsorcios.com.ar ya sumamos más de 4.000 firmas".
Para los consorcistas, la ley sería un importante avance. "El consorcista es el empleador, el administrador es sólo un mandatario. Por eso tienen que dejarnos participar en las paritarias", reclamó Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Consorcios (FEDECO).
Del lado de los administradores, en la asociación AIERH aseguraron que "el reclamo de los consorcistas por participar en paritarias es justo, pero la normativa la debe modificar el Congreso nacional, no la Legislatura".
En realidad, el viejo reclamo de los administradores es conseguir la colegiación, para que sólo puedan ejercer la actividad quienes se matriculen. Esto es resistido por los consorcistas, porque supondría que los administradores fijen sus aranceles, que serían más altos, y además impediría que los mismos vecinos se autoadministren. De hecho, el tema de quién puede o no ejercer como administrador disparó una polémica entre los colegios de Abogados y Contadores (ver Contadores y abogados).
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Gustavo Karcher/. dijo
Sobre el proyecto de Ley de Consorcios del diputado Sergio Abrevaya
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¿A quién le cabe el derecho y a quién la obligación?
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Si hay algo que a los ciudadanos nos debe quedar muy en claro, es para quién se sancionan las leyes. Si una ley es para defender los derechos del consumidor, por ejemplo, no puede hacerse merced a coartar los derechos del productor o del vendedor y, mucho menos, restringir los derechos del consumidor mismo.
Eso, es por un lado lo que hay que tener en cuenta. Por el otro, si las leyes de aplicación de carácter local están por arriba o por debajo de las leyes nacionales. Es decir, si se respeta o no la jerarquía jurídica y constitucional. Ya lo dice el refrán: “donde manda capitán, no manda marinero”. Más claro, imposible, y en ese sentido el Dr. Jorge Rizzo, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal ha sido contundente al decir que toda modificación a una ley nacional la debe hacer el Congreso y no la Legislatura.
Una ley local puede ser muy loable, más que una ley nacional, pero así y todo, es esta última la que jerárquicamente está en la cabeza de la pirámide y, en todo caso, si se quiere hacer una mejora de la ley por haber quedado ésta obsoleta, resultar ineficaz, arbitraria o retrógrada, deberá hacerse de arriba hacia abajo, al contrario que con la ley de representación y mandato que es de abajo hacia arriba.
Si no entendemos estos asuntos primordiales, entonces quiere decir que no entendemos el principio de autoridad y mucho menos el de representación y mandato y ni qué hablar del concepto de democracia.
¿A qué viene todo esto? A que se encuentra en la actualidad un proyecto de ley injustamente llamado “de Consorcios” en concepto de reforma de la vigente 941 de la CABA, promovido por el Dr. Sergio Abrevaya, en carácter de diputado porteño por la Coalición Cívica.
Dicho proyecto de ley, pese a tener en un 95% aspectos muy loables para recortar el poder abusivo de los administradores de consorcios en detrimento de los copropietarios, se contrapone a la 13.512 de propiedad horizontal de carácter nacional por un lado, choca con el inciso "a" del artículo 9º de la propia 13.512 e incluye, dentro de sus articulados y a modo de troyano, subrepticias ingerencias fiscales como así también corporativas, coartando, con ello, el libre ejercicio de la función de administrador amen de imponer a futuro, pesadas cargas económicas sobre las espaldas de los copropietarios a quienes se supone, pretende defender.
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¿Dónde, cómo, cuándo, por qué?
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Un claro ejemplo de lo antes dicho es el punto en que se “obligaría” a los consorcios a crear una cuenta bancaria a su nombre, con el claro propósito de que el administrador no se mande la avivada de obligarlos a depositar en su cuenta privada. De este modo se estaría bancarizando arbitrariamente a todos los consorcios. ¿Por qué? Porque resultaría más loable “PROHIBIR” al administrador que “OBLIGAR” al consorcio con respeto a qué hacer con "su" dinero. De este modo se evitaría la ingerencia corporativa de los bancos “por izquierda” en detrimento de los intereses de los consorcistas. ¿O acaso el corralito no sirvió de escarmiento? Una cosa es que el consorcio sea libremente responsable ante su dinero, otra muy distinta que se lo responsabilice por decreto y otra como hasta ahora, que quede librado a la buena de Dios y la prepotencia o el engaño de los malos administradores.
Otro punto cuestionable: “el seguro de caución” versus “la declaración jurada de bienes” como condición sine qua non para administrar. De esta manera la ingerencia del fisco sería inminente como así también la ingerencia de las aseguradoras. ¿Por qué? ¿Acaso para administrar hay que tener poder adquisitivo o pertenecer a alguna casta como la de los notarios? Porque con ese concepto, el día de mañana, la administración, a modo regulatorio, sólo podrá ser heredable en concepto de matrícula, o esperar una vacante y tener el dinero para comprarla, como es de tácita suposición en el acervo colectivo.
Para colmo de males, dicho artículo fue tomado del repudiado proyecto de creación del Colegio Público de Administradores de Consorcios por considerárselo netamente corporativo, el cual fuera promovido por el "G5" (Grupo de los Cinco), conformado por la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH); Asociación de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AAIPH); Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI); Fundación Reunión de Administradores (FRA); y Unión de Administradores de Inmuebles (UADI).
Otro más: la matriculación. Si la 13.512 como ley “nacional” dice que cualquiera puede administrar, ¿por qué la 941 que es local me obliga a estar matriculado? ¿En función de qué? ¿De un Registro Público que no sirve para nada y ni siquiera es vinculante con las causas penales de algunos administradores que pese a ello figuran como “limpios”? Un Registro Público en el cual por Internet sólo se muestra los datos de inscripción de los administradores pero no refleja nada más que ese formalismo no merece ser llamado como tal.
Otra ingerencia más: la del Estado. En el artículo 12 dice que “El Poder Ejecutivo reglamentará la cantidad de unidades que el administrador estará habilitado para administrar, de acuerdo al patrimonio declarado”. Como si el enriquecimiento ilícito de los administradores truhanes viniese por vía de su cartera de clientes y no por vía de los propios ilícitos en donde, para como de males y como en muchos ámbitos de la vida, se observa una ausencia del Estado argentino.
De modo que habría que ser muy cuidadoso con respecto a este proyecto de Abrevaya el cual, de aprobarse en bloque, restringiría el derecho de administrar a unas pocas corporaciones, permitiría la ingerencia de otras ya institucionalizadas y generaría con ello un daño moral y económico sobre los propios consorcistas a quienes dice representar.
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Y los reglamentos, ¿qué?
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De todos modos, muchos aspectos jurídicos, sean del orden local o nacional, se caen a la hora de los hechos. Ya sea porque no existe una clara y responsable reglamentación respecto a las peculiaridades de los Reglamentos de Copropiedad y Administración, que en muchos de los casos parecen más dispuestos a preservar el precepto oligárquico del administrador como no sea una manera de perpetuarlos a la luz de los hechos.
Por ejemplo, en "todos" los reglamentos dice tácitamente que la presencia del administrador en las asambleas sigue a la obligación de la guarda del libro de actas; y a partir de allí le confiere poderes omnipresentes al punto que lo designan presidente de la asamblea de "los copropietarios", de modo que en determinados casos "desempata" un litigio tal como ser, por ejemplo, la remoción del propio administrador constituyéndose entonces en juez y parte o le confiere carta de ciudadanía para certificar poderes, dando por hecho su presencia compulsiva. En cuál ley lo dice nadie lo sabe, pero lo imponen los reglamentos a fuerza de insistencia.
Otro de los aspectos deplorables es el que niega, por no tener jurisprudencia favorable, la existencia de los Consejos de Propietarios (o de Administración); o en caso de incorporarlos, si así lo fuera, sólo lo harán dándole una función meramente decorativa ya que todo el poder le es conferido al administrador en base a un absolutismo despótico heredado de una vieja concepción patriarcal y monárquica.
Tampoco está reglamentado que al efectuarse el acto de transferencia de dominio un tercero idóneo y ajeno al acto, verifique que el comprador conozca y obtenga una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración al cual está subordinada la titularidad del bien inmueble adquirido.
De esta manera se resguardaría, con justa causa, los intereses "reales" de los condóminos adquirentes de un derecho de dominio ya que la mayoría, no tiene idea del "paquete" que está comprando.
Otro aspecto a tener en cuenta es respecto a las mayorías necesarias para "nombrar, ratificar o remover" a un administrador, que en muchas circunstancias son imposibles de obtener como en el caso de edificios torre con mayoría de inquilinos, lo que genera claramente un terreno idóneo para la corruptela administrativa.
Aspectos todos ellos dignos de ser tenido en cuenta a la hora de legislar en beneficio de las mayorías, sin dejar de tener en cuenta las excepciones del caso.
Gustavo Karcher/.
www.losconsorcistas.com.ar
2 Octubre 2009 | 11:55 PM